APELAÇÃO CÍVEL Nº 0003745-12.2023.8.16.0179 DA VARA DE REGISTROS PÚBLICOS E CORREGEDORIA DO FORO EXTRAJUDICIAL DE CURITIBA

APELANTE: INCORPORADORA AC LTDA.

INTERESSADO: OFICIAL DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA 1º CIRCUNSCRIÇÃO DE CURITIBA

RELATORA: Juíza de Direito Subst. 2º Grau ANA PAULA KALED ACCIOLY (em substituição ao Des. Marcelo Gobbo Dalla Déa)

RECURSO DE APELAÇÃO. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA. REGISTROS PÚBLICOS. DIVISÃO AMIGÁVEL DE IMÓVEIS COMUNS. IMPOSSIBILIDADE. A INDIVIDUALIZAÇÃO A CADA UM DOS CONDÔMINOS CARACTERIZA PERMUTA, EM FACE DA TROCA DE FRAÇÕES IDEAIS ENTRE ELES, DEVENDO PARA TANTO RETIFICAR A ESCRITURA. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0003745-12.2023.8.16.0179, da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial de Curitiba, em que é apelante Incorporadora Ac Ltda. e interessado Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da 1º Circunscrição de Curitiba.

1. - Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Incorporadora Ac Ltda. contra sentença de mov. 32.1 proferida nos autos de Ação de Dúvida Inversa sob nº 0003745-12.2023.8.16.0179, que julgou improcedentes os pedidos, considerando válida a negativa de registro de escritura de divisão e extinção do condomínio lavrada às fls. 167/172, do livro 775- E do Serviço Distrital da Barreirinha, nos termos do art. 487, inc. I do CPC.

Inconformada, a suscitante interpôs apelação cível (mov. 41.1), onde sustentou, em síntese, que ao registrar a incorporação imobiliária, abre-se a possibilidade para o incorporador efetuar a alienação ou oneração das frações ideais a terceiros, mas não há a criação de unidade autônoma, tratando-se apenas de negócio jurídico sobre coisa futura, sem que haja a instituição do condomínio e a conclusão da construção.

Ainda, afirmou que a inscrição da incorporação visa a proteção dos adquirentes, mas não cria, efetivamente, a unidade propriamente dita, sendo somente com a conclusão da obra e da abertura da matrícula que a unidade estará individualizada, podendo, inclusive, o incorporador desistir do empreendimento antes da conclusão da obra.

Por tais razões pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso para declarar a procedência da ação, afastando a exigência de retificação da escritura, para que conste corretamente o negócio jurídico de permuta de frações ideias, realizada pelo Oficial do Cartório de Registro de Imóveis.

O Ministério Público apresentou parecer, opinando pelo conhecimento e desprovimento do recurso de apelação, sob o fundamento de que a declaração de divisão e extinção de condomínio não se aplica ao caso, pois os proprietários já possuíam direitos em comum sobre unidades autônomas incorporadas, mantendo-se, assim, a sentença proferida (mov. 53.1).

Após, os autos vieram conclusos.

É o relatório.

2. -   Presentes     os   requisitos     intrínsecos     e   extrínsecos      de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.

Denota-se dos autos que foi apresentada em cartório a escritura pública de divisão amigável, lavrada no Serviço Distrital da Barreirinha. Sustenta a apelante que o objeto é a divisão consensual do imóvel localizado na Rua Antonio Duarte Velloso, bairro Bom Retiro, objeto da indicação fiscal nº 51.038.010.000-0 e da matrícula 1.931 do 1º Registro de Imóveis de Curitiba, que pertence à incorporadora ? proprietária de 360 m² (75%) ? e à Dione do Rocio Poncheck ? proprietária de 120 m² (25%) -.

A escritura apresentada em Cartório não foi registrada diante da necessidade de cumprimento de determinadas exigências (mov. 1.10):

Diante disso, a apelante ingressou com ação de dúvida inversa (autos nº 0003745-12.2023.8.16.0179), a qual teve seu pedido de divisão e extinção do condomínio julgado improcedente, sob o fundamento de que se aplica ao caso o instituto da permuta de frações ideais.

Inconformada, a apelante alega, em síntese, que o negócio jurídico não se trata de permuta, pois com a inscrição da incorporação abre-se a possibilidade para o incorporador efetuar a alienação ou oneração das frações ideais a terceiros, mas não há a criação de unidade autônoma, sendo somente com a conclusão da obra e da abertura da matrícula que a unidade estará individualizada.

Não lhe assiste razão.

Compulsando os autos, verifica-se que a matéria discutida versa exatamente sobre a situação normatizada pelo inciso VI, do artigo 198 da Lei de Registros Públicos, porquanto, de um lado, a apelante pretende a divisão amigável e, por outro, o Oficial do Registro de Imóveis entende ser exigível a permuta.

Desta forma, correta a via eleita, sendo legítima a suscitação de dúvida inversa, a qual é plenamente admitida, nos termos do referido dispositivo legal.

No que diz respeito ao instituto de divisão amigável e à permuta de frações ideais, é cediço que o art. 1.320 do Código Civil assegura a qualquer dos condôminos a qualquer tempo o direito potestativo de extinguir o condomínio.

O condomínio pode ser extinto pelo negócio jurídico ou ação judicial da divisão, se comportar fracionamento cômodo, ou, ao invés, pela alienação judicial de coisa comum, se for indivisível.

Não é isso, porém, o que deseja a parte. O que almeja, na verdade, é a permuta de partes ideais.

Na ocorrência da divisão amigável pode haver a extinção do condomínio, total ou parcial, porém, somente, por força de lei, quando da escrituração na forma do art. 176, §1º, inciso I, da Lei de Registros Públicos, os imóveis tornam-se unidades autônomas. Logo, a divisão da fração ideal deve anteceder a escrituração das unidades, para que as partes não figurarem como condôminas do imóvel, o que não ocorreu no caso dos autos.

Conforme restou consignado na r. sentença, embora existente apenas um imóvel matriculado, este já estava parcelado, pois no registro R-11- 1.931 consta a incorporação imobiliária, com a construção de quatro unidades autônomas, com áreas de uso privado de 120 m² para cada uma das residências, tendo a autora adquirido parte ideal de 360 m² enquanto Dione do Rocio Poncheck ficou com o restante, correspondente à 120 m².

Da análise do art. 28 da Lei 4591/64, que dispõe sobre as incorporações imobiliárias, depreende-se que a individualização das matrículas na incorporação imobiliária é ato inerente à própria atividade de incorporação, sendo imprescindível que ocorra sempre que o imóvel resultar em unidades autônomas.

Portanto, a declaração de divisão não se aplica a este caso, pois com a incorporação há a individualização e discriminação das unidades, cabendo, assim, a permuta, em face da troca de frações ideais entre os condôminos, para que ao final cada proprietário tenha sua unidade de forma individualizada, ou seja, para que ocorra a extinção do condomínio.

Nesse sentido também é o parecer do d. Promotor de Justiça (mov. 29.1): ?No presente caso, o imóvel já estava parcelado anteriormente, e na matrícula do imóvel, no registro R-11- 1.931, consta a incorporação estabelecida. Ou seja, neste momento, para que haja a extinção do condomínio, não há que se falar em divisão, mas sim frações ideais como bem apontou o Oficial Registrador.?

Por fim, ainda que ausente a incidência do ITBI, conforme parecer do Município (mov. 1.5), necessária a retificação da escritura, para que conste corretamente o negócio jurídico de permuta de frações ideias.

Em razão da inexistência de fixação de honorários advocatícios, incabível a majoração de honorários.

Nestes termos, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de Apelação interposto, nos termos da fundamentação.

É como voto.