APELAÇÃO CÍVEL N. 0002992-89.2022.8.16.0179

Juízo de Direito da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba

Apelantes: Vinícius Massoni Bernardes e Outros

Apelado: Juízo de Direito da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do

Foro Extrajudicial da Comarca de Ribeirão Claro Relator: Desembargador Mário Luiz Ramidoff

Direito Civil. Direito Processual Civil. Apelação Cível. Dúvida Registral. Sentença de Procedência. Registro de ?Contrato de Compra e Venda ou de Promessa de Compra e Venda com Condição Resolutiva?. Finalidade de Alteração de Áreas Comuns e Privativas na Matrícula de Bens Imóveis Situados em Condomínio. Nota de Diligência Registral. Exigências Relativas à Correta Qualificação dos Contratantes, Prévia Alteração da Instituição de Condomínio, Anuência do Credor Fiduciário, Individuação do Contrato (Compra e Venda ou Compromisso de Compra e Venda), por Possuírem Fundamentos e Efeitos Jurídicos Distintos e Recolhimento de ITBI. Necessidade de Realização de Qualificação pelo Agente Delegado. Exigências Cabíveis, Fundadas no Regime Jurídico-Legal Pertinente, com Base nas Disposições Previstas na Lei n. 10.406/2002 e no Código de Normas da Corregedoria- Geral de Justiça do Estado do Paraná. Impossibilidade de Registro do Contrato da Forma como Apresentado. Sentença Mantida.

1. Antes de proceder ao registro ou averbação do título apresentado, compete ao oficial registrador de bens imóveis realizar a sua qualificação, mediante análise formal, que consiste em juízo de admissibilidade, positivo ou negativo, acerca de sua validade, e compatibilidade com o que já se encontra consignado nos registros de sua serventia, para fins de determinar se o documento se apresenta apto, ou não, para registro.
2. Nas suscitações de dúvidas, cabe ao órgão julgador análise restrita, sob o aspecto da legalidade, a respeito da anulação ou da revisão da qualificação negativa do ato dada pelo Oficial Registrador, razão pela qual, afigura-se plausível concluir que, no caso vertente, não há qualquer razão que autorize o afastamento das exigências estabelecidas na diligência registral pelo agente delegado, as quais tiveram como fundamento as normas jurídico-legais aplicáveis.
3. Os Apelantes não trouxeram qualquer argumento hábil a infirmar as condições exigidas pelo agente delegado para o pretendido registro do contrato, assim como os fundamentos exarados na decisão judicial apelada e nas manifestações expostas pelo órgão ministerial, em primeiro e em segundo graus de jurisdição.
4. Recurso de apelação cível conhecido e, no mérito, não provido.

Vistos, relatados e discutidos.

1. Relatório

Os presentes Autos versam sobre apelação cível interposta em face da respeitável decisão judicial (seq. 60.1), na qual o douto Magistrado julgou procedente a dúvida registral suscitada pelo agente delegado titular do 9º (Nono) Serviço de Registro de Imóveis do Foro Central de Curitiba, no sentido de considerar válidas as exigências contidas na nota de diligência registral n. 5.245/2022, na qual foram elencados motivos de recusa do registro do ?contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda com condição resolutiva? apresentado pelos ora Apelantes.

Em suas razões recursais, os Apelantes alegaram, em síntese, que pretendem averbar contrato referente a três casas que compõem o Condomínio Vila Bela, descritos nas matrículas n. 96.965, n. 100.816 e n.

100.519 do 9º (Nono) Ofício de Registro de Imóveis de Curitiba, no sentido de alterar/redefinir quais as áreas (comuns e privativas) pertencem a cada uma das casas.

Os Apelantes afirmaram que, apesar da diferença de nomenclatura dos instrumentos contratuais ? qual seja, contrato de compra e venda para as casas 1 e 3, e compromisso de compra e venda para a casa 2 ?, objetivo das Partes com os referidos negócios é a alteração, nas respectivas matrículas, das áreas comuns e uma parte das áreas privativas dos bens imóveis que compõe o condomínio.

Os Apelantes sustentaram que a diferença de nomenclatura entre os negócios jurídicos ? contrato de compra e venda e compromisso de compra e venda ?, deu-se em razão da existência de condição resolutiva na aquisição originária da casa 2, a qual fora suplantada pelo cancelamento da respectiva cláusula.

Os Apelados afirmaram que os dados de qualificação das Partes, objetos das exigências 2, 3 e 4 da nota de diligência registral, já foram informados ao agente delegado, o qual poderá inseri-los no ato notarial, sem que seja necessária a alteração/retificação do contrato.

Os Apelantes afirmaram que a não havia tempo hábil para a obtenção de carta de anuência das instituições financeiras credoras fiduciárias, razão pela qual fora firmado compromisso de compra e venda em relação à casa 2, o que não as afigura mais necessário, haja vista a venda e quitação do respectivo financiamento imobiliário no curso do procedimento.

Os Apelantes asseguraram que, no caso dos Autos, não é necessária a realização de retificação administrativa registral, nos termos dos arts. 212 e 213 da Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), haja vista que tal exigência não foi aventada pelo agente delegado, bem como não há omissão ou imprecisão nos textos das matrículas dos bens imóveis em questão.

Os Apelantes afirmaram que Imposto sobre a transmissão de bens imóveis ? ITBI só é devido após o efetivo registro, bem como que a questão referente à impugnação ao valor atribuído à negociação não foi objeto de exigência pelo agente delegado, além de o valor relativo às áreas objeto do contrato em questão não ser superior a 30 (trinta) salários mínimos.

Diante disso, os Apelantes pleitearam pelo provimento do recurso interposto, e, assim, a reforma da decisão judicial objurgada, com o fim de determinar que: ?1A - a averbação/registro do contrato em questão na matrícula nº. 96.965 nos termos em que foi apresentado, ou seja, como contrato de ?compromisso de compra e venda? com a condição resolutiva  de  quitação  da  alienação  fiduciária  (contraída  pelos proprietários Rafael e Rafaela com instituição financeira com a qual possuíam crédito imobiliário); com efeitos retroativos à data da prenotação nº. 320.949 (24 de agosto de 2022); e, após a averbação da quitação da alienação fiduciária, seja averbada/registrada a efetiva compra e venda das áreas, como descrito no contrato em questão (e antes da averbação da transferência de propriedade do imóvel em si, pela venda já realizada de fato); 1B - que em relação às matrículas nºs. 100.519 e 100.816 seja averbado o contrato como contrato de efetiva compra e venda, considerando a concordância expressa das Instituições Financeiras (conforme as cartas de anuência apresentadas)?.

A douta Procuradoria de Justiça do Ministério Público do Estado do Paraná se pronunciou pelo conhecimento e não provimento do recurso (seq. 14.1-TJ/PR).

Em síntese, é o relatório.

2. Fundamentos

1. 1. Aspectos Procedimentais

De acordo com a atual processualística civil, entende-se que o recurso de apelação cível preenche os pressupostos intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal e preparo dispensado em razão da concessão da gratuidade da Justiça) de admissibilidade, motivo pelo qual, deve ser conhecido.

Contudo, entende-se que igual sorte não lhe assiste no mérito, consoante a seguir restará fundamentadamente demonstrado.

1. 2. Dúvida Registral

Os Apelantes requereram a reforma da decisão judicial objurgada, com o intuito de que seja determinado que o agente delegado promova o registro de um ?contrato de compra e venda ou compromisso de compra e venda com condição resolutiva?, para alterar as áreas comuns e uma parte das áreas privativas nas matrículas n. 96.965, n. 100.816 e n. 100.519 do 9º (Nono) Ofício de Registro de Imóveis de Curitiba, relativas a 3 (três) casas que compõe um condomínio. Para tanto, os Apelantes argumentaram que os motivos da recusa do registro, contidos na nota de diligência registral n. 5.245/2022, não se sustentam.

Primeiramente, de se destacar que o art. 3º da Lei n. 8.935/94 (Lei dos Cartórios), define os oficiais de registro, ou registradores, como:

Art. 3º Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro.

O referido dispositivo legal atribui aos notários e registradores ? também, enquanto garantidores da segurança jurídica dos atos e negócios jurídicos nos quais intervêm ?, fé pública, da qual decorre a presunção relativa (juris tantum) de veracidade e legalidade daquilo que certificam ou atestam. A presunção relativa (juris tantum) pode ser desconstituída por prova em contrário, sendo certo que incumbe ao interessado, no reconhecimento do fato, afastar a presunção.

Em vista disso, tendo-se em conta a fé pública conferida aos notários e registradores, verifica-se que, antes de proceder ao registro ou averbação do título apresentado, compete ao registrador de bens imóveis qualificá-lo.

Por qualificação do título, entende-se a análise formal, realizada pelo oficial de registro, que consiste em juízo de admissibilidade, positivo ou negativo, acerca da validade do título, para fins de determinar se este se apresenta apto, ou não, para registro.

Importante ressaltar que o mencionado juízo de plausibilidade possui caráter eminentemente jurídico-legal, no âmbito do qual o registrador analisará os aspectos formais do título, bem como questões de direito material que o integrem, além de sua compatibilidade com o que já se encontra consignado nos registros de sua serventia, no intuito de admiti-lo conforme requerido, ou não.

O art. 188 da Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), estabelece que, uma vez protocolizado o título, proceder-se-á o registro, dentro do prazo de 30 (trinta) dias.

No entanto, nos termos do art. 198 do mesmo diploma legal, se houver qualquer irregularidade, ou incompatibilidade, e, consequentemente, exigência a ser satisfeita, o oficial deve indicá-la por escrito, e, caso o apresentante discorde da exigência expedida pelo registrador, ou não possa satisfazê-la, poderá requerer o encaminhamento do título, acompanhado da declaração de dúvida, ao Juízo de Direito competente para dirimi-la.

Portanto, a mens legis do arcabouço legal que regula o sistema notarial e registral ? ao conferir fé pública aos agentes delegados e atribuir a eles a qualificação do título apresentado a registro ?, converge para a concepção de ficção jurídica na "crença da verdade" com relação ao que se encontra inscrito no registro/averbação, no intuito de promover a segurança jurídica nas relações sociais e negociais.

Assim, a análise formal do título apresentado a registro/averbação, realizada no momento da qualificação, enquanto atribuição do registrador, compreende todos os aspectos do título, inclusive, aqueles que fundamentaram o motivo da recusa do registro, no caso vertente, como a verificação da existência de anuência do credor fiduciário em caso de bem imóvel alienado fiduciariamente, a correta qualificação dos apresentantes/contratantes, a identificação/individuação correta do contrato como de compra e venda ou de compromisso de compra e venda ? os quais possuem fundamentos jurídico-legais e efeitos distintos ?, a prova do recolhimento de taxas e impostos, dentre outros.

Da análise dos Autos, extrai-se que o oficial de registro de imóveis, no legítimo exercício de sua função delegada, exarou exigências ao realizar a qualificação do título apresentado a registro (seq. 1.1); senão, veja-se:

A diligência registral nº 5245/2022 foi redigida com as seguintes exigências:

1) Tendo em vista que os imóveis objeto das matrículas 96.965,

100.519 e 100.816 estão alienados fiduciariamente conforme registros R.2/96.965, R.6/100.519 e R.5 e Av.6/100,816, a transferência/promessa de compra e venda/cessão dos direitos relativos ao imóvel só pode ser feita mediante anuência expressa dos credores. (Fundamento legal: artigo 29 da Lei 9.514/97).

2)-Faltou constar no contrato a profissão da Michelli e ainda se a mesma possui ou não convivência que configure união estável. (Fundamento legal: artigo 675, V do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça deste Estado).

3)-Faltou constar no contrato a profissão e o regime e a data do casamento do Vinicius e da Jennifer (Fundamento legal: artigo 675, V do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça deste Estado).

4)-Faltou constar no contrato a profissão e o regime e a data do casamento do Rafael e da Rafaela, (Fundamento legal: artigo 675, V do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça deste Estado).

5)-Recolher a verba devida ao Funrejus.(Fundamento legal: 12.216 de 15.07.1998).

6)-O título apresentado deve ser retificado para:

6. 6. Especificar se o objetivo das partes é compra e venda ou promessa de compra e venda, pois não há compatibilidade entre os dois institutos, ademais inclusão da conjunção ?ou? gera insegurança sobre a finalidade objetivada pelas partes;

   7. Especificar qual pessoa é comprador ou compradora e qual pessoa é vendedora, pois não é possível os comparecentes serem compradores e vendedores; a intenção e vontades das partes deve ser formalizada em negócios distintos, de modo a ser possível eventual ou eventuais registros;

   8. c) Excluir as descrições das unidades, pois não é objeto da promessa de venda ou mesmo de condição para venda;

7. Às novas descrições das unidades deverão constar em instrumento separado que altere à instituição e convenção de condomínio;

8. A venda de bem imóvel com valor superior a 30 salários mínimos exige instrumento Público, desta forma, se a retificação do instrumento apresentado resultar em compra e venda, deverá ser recolhido o imposto sobre transmissão junto ao Município de Curitiba, e se o valor da avaliação for superior ao disposto na norma civil, a venda deverá ser feita em tabelião de notas. (Fundamento legal: artigo 499 do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça deste Estado).

9. Contudo, se o objetivo das partes é a formalização de contrato preliminar, como promessa de venda e compra, será necessário apresentar cópias autenticadas dos documentos identificações e de inscrição no CPF de todas as partes. (Fundamento legal: artigo 499, § 4º do Código de Normas da Corregedoria Geral da Justiça deste Estado).

10. Eventuais custas para a prática dos atos serão informadas oportunamente e após a adequação do contrato aos termos das normas de regência.

Da análise dos Autos, verifica-se que os negócios jurídicos firmados pelos Apelantes ? contratos de compra e venda e promessa de compra e venda ?, têm por objetivo a adequar/redefinir áreas (comuns e privativas), previamente estabelecidas no documento de constituição de condomínio edificado sobre o lote 20 da quadra B do Loteamento Jardim Wolf, com numeração predial n. 289/03, denominado Residencial Vida Bela, composto de 3 (três) casas.

Nos termos do art. 1.332 da Lei n. 10.406/2002 (Código Civil), o condomínio edilício pode ser constituído por ato entre vivos ou testamento, mediante registro no cartório de registro de imóveis, em ato no qual conste a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns, a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns, e o fim a que as unidades se destinam.

Por sua vez, as alíneas 17 e 23 do inc. I do art. 167 da Lei n. 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) estabelecem que incumbe ao cartório de registro de imóveis o registro das incorporações, instituições e convenções de condomínio, bem como dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem, inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos incorporadores.

Nesse contexto, nos termos do inc. III do art. 178 do referido diploma legal, tem-se que o referido registro deve ser realizado no Livro n. 3 ? Registro Auxiliar, do cartório de registro de imóveis da respectiva circunscrição, determinada pela localização do bem imóvel cuja área se pretende parcelar mediante a constituição do condomínio.

Diante disso, entende-se que a eventual alteração/retificação do condomínio deve respeitar o procedimento e a forma legalmente previstos para a sua constituição, ou seja, a formalização de ato entre vivos ou testamento, no qual conste a redefinição das respectivas áreas privativas e comuns, bem como das frações ideais atribuída a cada unidade, regular e validamente registrado no Livro n. 3 ? Registro Auxiliar, do cartório de registro de imóveis da respectiva circunscrição imobiliária do bem imóvel cuja área fora previamente parcelada.

Como bem pontuou a douta Procuradoria de Justiça do Ministério Público do Estado do Paraná (seq. 14.1), uma vez que a finalidade dos Apelantes é o registro do contrato com vistas à alteração/redefinição de áreas (comuns e privativas) nas matrículas dos bens imóveis em condomínio, entende-se que a exigência relativa à alteração da instituição do condomínio precede às demais exigências, não sendo possível o simples registro do contrato sem a prévia modificação do registro da instituição da convenção do condomínio, bem como da matrícula originária; senão, veja-se:

Assim, a questão está atrelada, dentre outras, na exigência registrária de que se faz necessária prévia alteração da instituição do condomínio, cuja análise precede às demais.

Confira-se (mov. 1.1, autos originários):

?7) As novas descrições das unidades deverão constar em instrumento separado que altere a instituição e convenção de condomínio?;

E tal decorre, conforme se observa da análise da descrição inserida no instrumento particular de ?contrato de compra de venda ou de promessa de compra e venda com condição resolutiva?, da pretensão de alteração da área total de terreno

privativo, área de terreno de uso comum, área total de terreno e quota e da fração ideal de solo.

Quanto a isso, veja-se:

(...)

Sobre o tema, a doutrina de Marcelo RODRIGUES leciona:

?É juridicamente possível a constituição de condomínio edilício em terreno dotado de unidades autônomas consistentes em casas térreas ou casa assobradada, dado que o rol contido no artigo 1.331 do Código Civil de 2002 não é exaustivo e porque o condomínio de casa está previsto nos arts. 8., alínea ?a?, e 31-A, § 9., inciso I, da Lei 4.591, de 1964?.

E prossegue:

?[?] Essas características consistem na efetiva vinculação entre o terreno e as construções que constituem as unidades autônomas e na coexistência de partes de propriedade exclusiva, que podem ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, e outras partes que são de propriedade comum dos condôminos e que não podem ser alienadas separadamente ou divididas?.

E, também, Luiz Guilherme LOUREIRO:

?Ainda que se trate de incorporação imobiliária, que deve ser registrada na matrícula do terreno, há necessidade de averbação da construção e instituição do condomínio. Segundo Caio Mário da Silva Pereira, quando ocorre registro anterior da Incorporação imobiliária, esta se extingue após concluída a edificação e cede lugar ao condomínio?.

Dessarte, o simples registro do instrumento contratual nas matrículas individualizadas, sem prévia alteração da matrícula originária, não é possível, pena de conflito com o registro de origem.

A propósito, no dizer de Walter CENEVIVA:

?Os registros ou averbações referentes a negócios jurídicos sobre lotes ou unidades autônomas também são submetidos ao princípio da continuidade. O exame da questão, do ponto de vista do registrador, envolve o primeiro passo, no processo negocial, a ser assentado: o de registro original ao empreendimento, do qual decorrem todos os demais. Cuida-se, portanto, de tratamento especial do princípio da continuidade, consistente na inserção obrigatória de assentamento prévio, como pressuposto necessário da eficácia dos que virão a seguir, e não simples continuação registral, na sequência de assento feito anteriormente?.

Isso posto, o pronunciamento é pelo desprovimento do recurso.

Para além desta exigência prévia a ser cumprida pelos Apelantes, de alteração da instituição da convenção de condomínio, com as novas descrições das unidades e suas respectivas áreas (privativas e comuns), nenhuma das demais exigências anotadas pelo Oficial Registrador se mostram ilegítimas ou desarrazoadas, mas, ao contrário, estão assentadas em fundamento legal adequado ao caso.

Conforme fora apontado pelo douto Magistrado, todas as exigências contidas na nota registral estão fundadas nas disposições legais aplicáveis à hipótese em tela, que regem à matéria, tanto da Lei n. 10.406/2002 (Código Civil), como do Código de Normas da Corregedoria- Geral de Justiça do Estado do Paraná.

Nesse sentido, verifica-se que o contrato apresentado a registro pelos Apelantes apresenta inconsistências, tanto formais, no que atine à correta qualificação das Partes, quanto materiais, posto que, num mesmo instrumento, pretendeu-se contratar compra e venda e promessa de compra e venda, com cláusula resolutiva, havendo confusão, inclusive, entre as Partes contratantes, as quais figuram, ao mesmo tempo, como compradores e devedores, o denota a insegurança jurídica gerada pelo negócio jurídico pretendido.

Na sentença (seq. 50.1), o douto Magistrado bem explicitou os fundamentos jurídico-legais que sustentam a impossibilidade de registro do contrato da forma como apresentado, e, por conseguinte, para a finalidade pretendida (alteração/redefinição de áreas dos imóveis), nos seguintes termos:

Quanto as exigências dos itens 2, 3 e 4 da nota expedida, relativas ao nome, qualificação completa (estado civil e profissão) nos atos notariais, está previsto nos incisos do art. 675 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado do Paraná, em especial o do inciso V, para o caso em mesa.

Já em relação a exigência emitida referente à anuência dos credores fiduciários está foi cumprida, na forma do contido nos movimentos 33.2 e 33.3.

Como bem posto, pelo digno representante do Ministério Público em seu parecer conclusivo (mov. 45.1):

?Inicialmente, cabe destacar que os Suscitados pleitearam no mesmo contrato dois institutos distintos, quais sejam: ?compra e venda? e ?promessa de compra e venda?, o resulta em insegurança sobre a finalidade objetivada entre as partes, uma vez que não há compatibilidade entre os dois institutos.

Segundo Caio Mario da Silva Pereira, a compra e venda tem seu conceito esculpido no art. 481 do Código Civil brasileiro, o qual aduz que: ?compra e venda é o contrato em que uma pessoa (vendedor) se obriga a transferir a outra pessoa (comprador) o domínio de uma coisa corpórea ou incorpórea, mediante o pagamento de certo preço em dinheiro ou valor fiduciário correspondente.?

Em sendo a promessa de contrato e venda preliminar em que as partes pactuam que celebrarão o contrato definitivo de compra e venda e somente o contrato definitivo de compra e venda é hábil para transferir a propriedade do imóvel, com o seu devido registro. Assim, a promessa de compra e venda não altera a situação da coisa, apenas cria uma obrigação, seja a obrigação de comprar/vender a coisa, de acordo com o preço, prazo e demais condições estabelecidas, tendo ainda cláusulas de arrependimento, podendo, a qualquer tempo, as partes desistirem do negócio.

Enquanto que o compromisso é um contrato preliminar que depende do contrato definitivo. Existindo ainda cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade.

Deste modo, a cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade fala que não podem as partes desistirem do negócio, ou seja, não pode haver a resilição unilateral.

Outra é sobre o registro propriamente dito de tal contrato junto ao Registrador Imobiliário, posto que o compromisso de compra e venda pode ser registrado na matrícula e então passará a existir o direito real de aquisição. Enquanto que a promessa de compra e venda não é passível de criar tal direito real, conforme dispõe o CCB (art. 1417).

Há, ainda, diferença entre a promessa e o compromisso de compra e venda é irretratável, caso o valor já tenha sido quitado e o vendedor se recuse a outorgar a escritura de compra e venda, pode o compromissário comprador ingressar com a ação de adjudicação compulsória.

Importante frisar que, o que vai determinar as diferenças dos dois contratos é a cláusula de irretratabilidade, independentemente da nomenclatura utilizada pela lei ou no próprio contrato.

Neste sentido concluiu o representante do Ministério Público, que aqui transcrevo como razão de decidir ser ?possível concluir que os institutos são diferentes, possuindo, cada um, suas particularidades, devendo ser formalizados em negócios distintos. Acertada a prenotação do Agente Delegado nesse contexto.

(...)

De fato, a forma pela qual o contrato foi elaborado gera insegurança quanto ao objetivo das partes, uma vez que no item 4 do contrato, as partes fazem referência a possível aplicação da promessa de compra e venda, mas estabelecem ?condição resolutiva? em sendo possível ou viável a compra venda.

Isto posto, o sistema registral prima pela fidelidade e pela veracidade das informações assentadas, os registros públicos atinentes a bem imóvel exigem a sua plena e perfeita identificação, conforme preceitua o princípio da especialidade objetiva.?

Noutro vértice, inviável as alterações das áreas como querem os apresentantes, posto que é isso que está também a ocorrer com o presente feito em que há compra de área comum do condomínio pelos próprios condôminos, não sendo a via adequada, seja por meio de promessa de compra e venda ou mesmo do compromisso venda, posto que devem ser submetidos ao procedimento previsto nos art. 212 e 213, ambos da LRP c/c art. 645 650 do CNFE-CGJ/PR (seq. 50.1).

Nos Autos originários, a douta Promotoria de Justiça do Ministério Público do Estado do Paraná ofereceu pronunciamento em idêntico sentido (seq. 69.1), ao consignar que o contrato apresentado não observou o princípio da continuidade (no sentido de que os atos registrais devem seguir uma narrativa sequencial e lógica, a fim de propiciar segurança jurídica), bem como o princípio da especialidade subjetiva (no sentido de que as partes contratantes devem estar devidamente determinadas e identificadas, para que o registro espelhe exatamente o fato jurídico pretendido), situação que, por certo, inviabiliza o registro almejado pelos Apelantes; senão, veja-se:

Ora,     mesmo      que     tenha      ocorrido      a     condição      resolutiva transformando o negócio jurídico em efetiva compra e venda, o instrumento apresentado para registro continua eivado de vícios. Como já bem esclarecido tanto por esta Promotoria de Justiça, quanto pelo Juízo em sua sentença, a forma como o contrato foi elaborado, gera insegurança quanto ao objetivo das partes.

Na promessa de compra e venda, as partes estão cientes de que assinarão um contrato definitivo de compra e venda posterior. O contrato de promessa de compra e venda simboliza a obrigação de vender ou comprar algo, se referindo ao futuro de um negócio jurídico definitivo, qual seja, a efetiva compra e venda.

Se é referente a um negócio jurídico posterior, não faz sentido que se encontrem em um mesmo instrumento. Cada um deveria ser formalizado em instrumento próprio, pois os atos registrais precisam seguir a cronologia dos fatos, primeiro a promessa de compra e venda, depois a compra e venda propriamente dita.

O princípio da continuidade se baseia numa narrativa sequencial e cronológica dos atos, estabelecendo que todos os atos envolvendo as partes e o imóvel objeto da matrícula devem ter uma sequência cronológica, propiciando uma maior segurança jurídica ao negócio jurídico.

Desta forma, é evidente que não haveria como proceder o registro do título da forma como foi apresentado.

Quanto às exigências 2, 3 e 4, referentes às qualificações completas das partes, os apelantes alegam que foram cumpridas quando apresentaram os documentos ao

Registro de Imóveis, fornecendo todas as informações solicitadas pelo Oficial, que ainda assim se recusou a registrar o título alegando informar os dados não seria suficiente, mas que seria necessário realizar um ?instrumento de retificação? do contrato, para que nele constasse as qualificações completas.

Está correto o entendimento do Oficial. Pelo princípio da especialidade subjetiva, verifica-se que os contratantes devem estar perfeitamente determinados, identificados e particularizados, para que o registro reflita com exatidão o fato jurídico que o originou. Não tem como o Registrador se fazer valer de um título incompleto. E, diante do fato de que o registro é um espelho do instrumento apresentado, este deve estar devidamente completo.

Sendo assim, entende esta Promotoria de Justiça que a Sentença proferida deve ser mantida (seq. 69.1).

Ainda, no que tange à exigência de recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis ? ITBI, em razão da compra e venda de bem imóvel que se pretende levar a registro, consoante assentado na decisão judicial objurgada, ?a exigência assiste ao Registrador, posto que previsto que deverá exigir a apresentação da guia devidamente recolhida, para descrição junto a matrícula, em conformidade com o disposto no artigo 551 do CNFE-CGJ/PR? (seq. 50.1).

A esse respeito, este egrégio Tribunal de Justiça tem entendido que a exigência é cabível aos agentes delegados, os quais têm o dever de atuar como fiscais do pagamento dos impostos relativos aos atos por ele lavrados, in verbis:

APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL. REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. NOTA DE DILIGÊNCIA. NECESSIDADE DE RECOLHIMENTO ANTECIPADO DO ITBI. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DO AUTOR. 1. PRELIMINAR. ALEGADA NULIDADE DA DECISÃO POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO E FALTA DE APRECIAÇÃO DAS ALEGAÇÕES. NÃO ACOLHIMENTO. O JULGADOR NÃO ESTÁ OBRIGADO A RESPONDER OU REBATER TODOS OS ARGUMENTOS DAS PARTES, MAS, SIM, A ANALISAR E DECIDIR AS QUESTÕES PROPOSTAS NA CAUSA DE PEDIR E NO PEDIDO DE FORMA FUNDAMENTADA, O QUE A TODA EVIDÊNCIA FOI DEVIDAMENE REALIZADO. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. 2. MÉRITO. 2.1 ALEGADO QUE O AUTOR AINDA NÃO É PROPRIETÁRIO DO IMÓVEL, MAS, APENAS, APRESENTOU TÍTULO A SER REGISTRADO, E SUA PROPRIEDADE APENAS SERÁ CONFIGURADA COM A EFETIVAÇÃO DO REGISTRO PELO CARTÓRIO, MOMENTO EM QUE OCORRERÁ O FATO GERADOR DO ITBI. NÃO ACOLHIMENTO. O FATO GERADOR DO ITBI SURGIRÁ COM A TRANSMISSÃO ONEROSA DA PROPRIEDADE DO IMÓVEL. A ESCRITURA DE COMPRA E VENDA TEM COMO OBJETO REALIZAR A TRANSMISSÃO DO BEM, DE MODO QUE DEVE SER REALIZADO O RECOLHIMENTO DO IMPOSTO AO REALIZAR O REGISTRO DA ESCRITURA DEFINITIVA. 2.2 ALEGADO QUE A COBRANÇA ANTECIPADA DO IMPOSTO NÃO PODE SER REALIZADA PORQUE FERE O ENTENDIMENTO DO SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, EM SEDE DE RECURSOS REPRESENTATIVOS DE CONTROVÉRSIA, TEMA 1124. NÃO ACOLHIMENTO. A COBRANÇA DO IMPOSTO SE DÁ DE FORMA CONCOMITANTE COM O REGISTRO, ADEMAIS, A DECISÃO SUPRAMENCIONADA ABORDA CESSÃO DE DIREITOS RELATIVOS AO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA, E NÃO ESCRITURA DE COMPRA E VENDA. O ART. 156, II, DA CF, PERMITE AOS MUNICÍPIOS INSTITUIR IMPOSTOS SOBRE O TRANSMISSÃO ?INTER VIVOS?, SOMA-SE A ISSO, A LEI MUNICIPAL 2.087/2008 (CÓDIGO TRIBUTÁRIO MUNICIPAL DE CAMPO LARGO) DISPÕE, NO INC. I DO SEU ART. 84, QUE A COMPRA E VENDA É HIPÓTESE DE INCIDÊNCIA DO ITBI. OFICIAL AGIU DE FORMA A GARANTIR O CUMPRIMENTO DAS EXIGÊNCIAS REGISTRAIS RELATIVAS AO PEDIDO FORMULADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR ? 17ª Câm. Cível ? Apel. Cível n. 0008379-93.2021.8.16.0026 ? Campo Largo ? Rel.: Des. Subst. Délcio Miranda da Rocha ? j. 19.04.2023)

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL. REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. NOTA DE DILIGÊNCIA. AUSÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DO COMPROVANTE DE RECOLHIMENTO DO ITBI. ALEGADA INCONSTITUCIONALIDADE DA LEI N. 6.015/73. INCONSTITUCIONALIDADE QUE EXTRAPOLA A ANÁLISE DA REGULARIDADE DO ATO PROFERIDO PELO OFICIAL REGISTRADOR. NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE QUALIFICAÇÃO PELO AGENTE DELEGADO. AGENTES DELEGADOS QUE POSSUEM O DEVER DE ATUAR COMO FISCAIS DO PAGAMENTO DOS IMPOSTOS RELATIVOS AOS ATOS LAVRADOS. CUSTAS PROCESSUAIS DEVIDAS PELA PARTE INTERESSADA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO QUANTITATIVA. INAPLICABILIDADE DO § 11 DO ART. 85 DA LEI N. 13.105/2015. AUSÊNCIA DE ESTIPULAÇÃO NA DECISÃO JUDICIAL. 1. Antes de proceder o registro ou averbação do título apresentado, compete ao registrador de imóveis qualificar o mencionado título, mediante análise formal, que consiste em juízo de admissibilidade, positivo ou negativo, acerca da validade do título, e compatibilidade com o que já se encontra consignado nos registros de sua serventia, para fins de determinar se o mesmo está apto ou não para registro. 2. Os Agentes Delegados que possuem o dever de atuar como fiscais do pagamento dos impostos relativos aos atos lavrados. 3. A majoração quantitativa de honorários advocatícios sucumbenciais, em sede recursal, consoante o disposto no § 11 do art. 85 da Lei n. 13.105/2015 (Código de Processo Civil), não se afigura legitimamente plausível, em virtude de não terem sido estipulados judicialmente os honorários advocatícios em favor dos Advogados da causa. 4. Recurso de apelação cível conhecido e, no mérito, não provido. (TJPR ? 17ª Câm. Cível ? Apel. Cível n. 0000614- 42.2020.8.16.0144 ? Ribeirão Claro ? Rel.: Des. Mário Luiz Ramidoff ? j. 20.06.2021)

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROCEDIMENTO DE SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL. REGISTRO DE IMÓVEIS. EXTINÇÃO DE USUFRUTO EM MATRÍCULA DE BEM IMÓVEL. EXIGÊNCIA EXPEDIDA. INCIDÊNCIA DO IMPOSTO SOBRE A TRANSMISSÃO CAUSA MORTIS E DOAÇÕES DE QUAISQUER BENS OU DIREITOS ? ITCMD. NULIDADE POR AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. INEXISTÊNCIA. DECISÃO CONCISA QUE NÃO CONFIGURA AUSÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO (INC. IX DO ART. 93 DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA DE 1988, E, ART. 489 DA LEI N. 13.105/2015). AGENTES DELEGADOS QUE TÊM O DEVER DE ATUAR COMO FISCAIS DO PAGAMENTO DOS IMPOSTOS RELATIVOS AOS ATOS LAVRADOS. AUSÊNCIA DE COMPROVANTE DE RECOLHIMENTO DO TRIBUTO, OU DE DOCUMENTO ADMINISTRATIVO QUE RECONHEÇA A NÃO INCIDÊNCIA, IMUNIDADE OU CONCESSÃO DE ISENÇÃO. EXIGÊNCIA PLAUSÍVEL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS. MAJORAÇÃO QUANTITATIVA. § 11 DO ART. 85 DA LEI N. 13.105/2015. AUSÊNCIA DE ESTIPULAÇÃO NA DECISÃO JUDICIAL

OBJURGADA. INAPLICABILIDADE. 1. Não há que se falar em ausência de fundamentação quando o Magistrado põe fim a demanda justificando, objetivamente, as razões que o levaram a decidir. 2. O agente delegado não possui competência para deliberar a respeito da incidência, ou não, do tributo no caso concreto, cabendo-lhe, somente, exigir o comprovante de seu recolhimento, ou, ainda, documento administrativo que reconheça a não incidência, imunidade ou concessão de isenção. 3. A majoração de honorários advocatícios sucumbenciais, em sede recursal, consoante o disposto no § 11 do art. 85 da Lei n. 13.105/2015 (Código de Processo Civil), não se afigura legitimamente plausível, em virtude de não terem sido estipulados judicialmente os honorários advocatícios em favor dos Advogados da causa. 4. Recurso de apelação cível conhecido, e, no mérito, não provido. (TJPR ? 12ª Câm. Cível ? Apel. Cível n. 0001152- 53.2017.8.16.0168 ? Terra Roxa ? Rel.: Des. Mário Luiz Ramidoff ? j. 26.11.2018)

Assim, tendo-se em conta que, nas suscitações de dúvidas, cabe ao órgão julgador análise restrita, sob o aspecto da legalidade, a respeito da anulação ou da revisão da qualificação negativa do ato dada pelo Oficial Registrador, afigura-se plausível concluir que, no caso vertente, não há qualquer razão que autorize o afastamento das exigências estabelecidas na nota registral pelo agente delegado.

Em verdade, os Apelantes não trouxeram qualquer argumento hábil a infirmar as condições exigidas para o registro pelo agente delegado, assim como os fundamentos exarados na decisão judicial apelada e nas manifestações expostas pelo órgão ministerial em primeiro e em segundo graus de jurisdição.

Diante disso, entende-se que, diante das especificidades do caso em análise, a decisão judicial, aqui, objurgada, deve ser mantida em sua integralidade, por seus próprios e bem lançados fundamentos de fato e de Direito, deixando-se, assim, de conceder tutela jurisdicional à pretensão recursal, então, deduzida.

3. Conclusão

Assim, encaminha-se proposta de voto no sentido de conhecer o recurso de apelação cível, e, no mérito, negar-lhe provimento, manutenindo-se, pois, a respeitável decisão judicial, aqui, vergastada, por seus próprios e bem lançados fundamentos de fato e de Direito.

4. Dispositivo

ACORDAM os Excelentíssimos Senhores Integrantes da 17ª (Décima Sétima) Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em conhecer e, assim, negar provimento ao recurso de apelação cível, nos termos do voto do Relator.

O julgamento foi presidido pelo Excelentíssimo Senhor Desembargador Francisco Cardozo Oliveira, com voto, bem como dele participou o Excelentíssimo Senhor Desembargador Ruy Alves Henriques Filho.