Autos nº. 0000739-94.2023.8.16.0179

Apelação Cível n° 0000739-94.2023.8.16.0179 Ap

Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial de Curitiba Apelante: CHANTAL EMPREEDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A

Apelado: CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA 3ª CIRCUNSCRIÇÃO DE CURITIBA

Relator: Des. Ruy Alves Henriques

APELAÇÃO CIVEL ? SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL ? SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DA DÚVIDA SUSCITADA ? INSURGÊNCIA DA REQUERIDA ? PLEITO PELO ACOLHIMENTO DO PEDIDO DE REGISTRO DA ESCRITURA PÚBLICA DO IMÓVEL EM QUESTÃO ? ACOLHIMENTO SOB FUNDAMENTO DIVERSO ? CONFORME DISPÕE O ART. 44 DO CC NÃO É POSSÍVEL ATRIBUIR PERSONALIDADE JURÍDICA AO CONDOMÍNIO EDILÍCIO, NO ENTANTO     A     ELE     É     POSSÍVEL     TITULARIZAR   DIREITOS DETERMINADOS ? CONDOMÍNIO QUE POSSUI A TITULARIDADE DE DEVERES, SENDO QUE O SÍNDICO É SOMENTE QUEM REALIZA A AÇÃO ? ATA DE ASSEMBLEIA JUNTADA QUE INDICA A ANUÊNCIA DOS CONDÔMINOS QUANTO À CONCORDÂNCIA DA DOAÇÃO DO IMÓVEL EM QUESTÃO AO CONDOMÍNIO ? ÁREA QUE ACRESCE VALOR AO IMÓVEL E BENEFICIA A COLETIVIDADE, NO INTERESSE DO PRÓPRIO CONDOMÍNIO ? SE NÃO BASTASSE, POSSIBILIDADE DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL PELO CONDOMÍNIO MEDIANTE A APLICAÇÃO ANALÓGICA DO ARTIGO 63, PARÁGRAFO 3º, DA LEI 4.591, DE 1964 ? DECISÃO REFORMADA ? RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0000739- 94.2023.8.16.0179 da Comarca de Curitiba ? Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial De Curitiba, em que é apelante Chantal Empreendimentos Imobiliarios S/A e apelado Cartório de Registro de Imóveis da 3º Circunscrição de Curitiba.

1.  ? RELATÓRIO

Trata-se de Apelação Cível interposta em face da decisão de mov. 22.1, proferida na Suscitação de Dúvida Registral, autos nº 0000739-94.2023.8.16.0179, que julgou procedente a dúvida suscitada, mantendo-se incólume a devolutiva formulada pela agente delegada do 3° Registro de Imóveis de Curitiba.

Consta da petição inicial (mov.1.1) que foi protocolado sob nº 246.968, em 04/05/2022, no 3º Registro de Imóveis da Comarca de Curitiba/PR, escritura pública de doação, lavrada em 30/03/2022 no Serviço Distrital da Barreirinha, tendo como outorgante doadora Chantal Empreendimentos Imobiliários S/A (ora requerida/apelante) e como outorgado donatário Condomínio Time Work Station (matrícula nº 59.762).

Alegou o requerente/apelado (por meio de sua representante), em síntese, que: a) após a conferência do título, foi disponibilizada exigência de complementação/regularização do título apresentado, ante a impossibilidade de registro da escritura de doação em nome do Condomínio; b) inconformada, a ré/apelante apresentou pedido de suscitação de dúvida, em 03/03/2023, alegando que deveria ser reconhecida a personalidade jurídica do Condomínio, sendo que o imóvel já é utilizado por este e que já foram atribuídas as frações ideais de titularidade de cada condômino; c) o Condomínio não consta no rol estabelecido no art. 44, do CC e, por isso, não possui personalidade jurídica, sendo que sua equiparação a pessoas jurídicas ocorre apenas para finalidades específicas, como tributária e; d) revela-se pertinente a expedição da nota de diligência registral, posto que impossível a aquisição do imóvel pelo condomínio.

Requereu, ao final, que seja dirimida a presente dúvida; se for julgada procedente, dar ciência da decisão ao oficial para que a consigne no protocolo e cancele a prenotação e; se for julgada improcedente, dar ciência da decisão ao oficial para que se proceda ao registro.

A requerida/apelante apresentou contestação (mov. 6.1), alegando, em síntese, que: a) o condomínio edílico é um fenômeno societário dotado de personalidade jurídica; b) o enunciado 90 da Jornada de Direito Civil estabeleceu que deve ser reconhecida a personalidade jurídica ao condomínio edílico; c) o Condomínio Work Station tem plena capacidade para adquirir direitos e contrair obrigações, não se tratando de uma mera sociedade de fato, mas de um ente personalizado, que possui registro no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ); d) deve o condomínio ser considerado uma sociedade para fins de responsabilidade por descumprimento de obrigações previdenciárias; e) em aplicação subsidiária ao art. 63, §3º, da Lei 4.591/64, em caso análogo ao presente, foi reconhecida a possibilidade da aquisição de bens pelo condomínio; f) trata-se de doação de um imóvel, que é usado como depósito pelo condomínio, sendo que o ato realizado se dá no legítimo interesse do próprio condomínio, posto que a área lhe serve, agrega valor ao imóvel, beneficiando a coletividade e foi devidamente aprovada em Assembleia do Condomínio e; g) já foram atribuídas as frações ideais de titularidade de cada condômino, que visa, também, justificar o rateio de condomínio.

Requereu, ao final, que seja acolhido o pedido de registro a escritura pública firmada junto ao Tabelionato da Barreirinha, Livro 0653-E, às fls. 039/044, em que realizou a doação em favor do CONDOMÍNIO TIME WORK STATION, do imóvel objeto da Matrícula n. 59.762, da 3ª CRI de Curitiba ? PR.

O Ministério Público anexou parecer, ao mov. 19.1, opinando pela improcedência da Dúvida, afastando-se a exigência registral imposta pelo requerente/apelado.

Sobreveio, então, a sentença de mov. 22.1, a qual decidiu por julgar procedente a dúvida suscitada, mantendo-se incólume a devolutiva formulada.

Em seguida, a requerida/apelante interpôs o presente recurso (mov. 34.1), sustentando, em síntese, que: a) de acordo com o art. 1.332 do Código Civil, o condomínio constitui-se como instituição criada, passando a gerar efeitos para o mundo jurídico com a respectiva inscrição no Registro de Imóveis; b) para o Estado, tem-se que o condomínio é visto como pessoa jurídica própria, ora como pessoa jurídica equiparada, ora como uma personalidade diferenciada, sui generis, mas o fato é que a doutrina sempre se inclinou para a necessidade de reconhecimento de personalidade jurídica à tais entidades; c) o condomínio edilício compreende uma complexa rede de relações jurídicas, assumindo algumas características que são próprias de pessoas jurídicas, razão pela qual possui personalidade jurídica de fato; d) em que pese o fundamento da sentença de que apenas a pessoa física ou jurídica poderia constar da matrícula e respectivos registros como titulares da propriedade e de outros direitos reais, é certo que não há vedação no ordenamento que assim se proceda e; e) quanto à presença do elemento da affectio societatis, citado na sentença como sendo apto a afastar a caracterização de personalidade jurídica ao condomínio, no caso sub judice, a escritura que se pretende levar a registro trata de doação de um imóvel usado como depósito pelo condomínio, no legítimo interesse deste, posto que a área lhe serve, agrega valor ao imóvel, beneficiando a coletividade e foi devidamente aprovada em Assembleia do Condomínio Requereu, ao final, a reforma da sentença, no sentido de que seja reconhecida a personalidade jurídica do condomínio ou se dê tratamento análogo à entidade, com o fito de proceder ao registro em questão.

Ciente do presente recurso, o requerente/apelado deixou de apresentar contrarrazões (mov. 40.1).

O Ministério Público anexou parecer, ao mov. 45.1, opinando pelo conhecimento e provimento do recurso de apelação interposto.

É a breve exposição.

2. ? VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO.

Presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.

1. 1. Da Personalidade Jurídica do Condomínio

Insurge-se a apelante, sustentando, em síntese, que o Condomínio possui personalidade jurídica, sendo possível a aquisição do imóvel em questão pelo Condomínio, por ser utilizado no legítimo interesse deste.

Requer, assim o reconhecimento da personalidade jurídica do Condomínio ou que seja dado tratamento análogo à entidade, tendo em vista o art. 63, § 3° da Lei n. 4.591/64, com a finalidade de registro da escritura pública do imóvel.

Com razão em parte.

Sabe-se que a Personalidade Jurídica é a suscetibilidade, reconhecida pela ordem jurídica a alguém, de exercer direitos e contrair obrigações e, dessa forma, estabelecer relações jurídicas entre sujeitos, sendo que estes possuem aptidão para estar em juízo.

Quanto à personalidade jurídica, a doutrina vem entendendo que o rol do art. 44, do Código Civil é exemplificativo.

Inclusive, é o que consta no Enunciado 144 da III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal, o qual indica que: ?A relação das pessoas jurídicas de direito privado constante do art. 44, incs. I a V, do Código Civil não é exaustiva?.

Dito isso, tendo em vista a atual legislação civil, é forçoso reconhecer que o condomínio não possui personalidade jurídica. Nada obstante, a ausência de personalidade jurídica não constitui óbice para que receba bens imóveis em nome próprio.

Nesse sentido, o STJ já decidiu que a não inclusão dos condomínios no rol taxativo do art. 44 do Código Civil não impede a atribuição excepcional de efeitos de personalidade jurídica ? ainda que de fato não o tenha. Vejamos:

TRIBUTARIO. CONDOMINIOS EDILICIOS. PERSONALIDADE JURIDICA PARA FINS DE ADESAO A PROGRAMA DE PARCELAMENTO. REFIS.

POSSIBILIDADE. 1. Cinge-se a controvérsia em saber se condomínio edilício é considerado pessoa jurídica para fins de adesão ao REFIS. 2. Consoante o art. 11 da Instrução Normativa RFB 568/2005, os condomínios estão obrigados a inscrever-se no CNPJ. A seu turno, a Instrução Normativa RFB 971, de 13 de novembro de 2009, prevê, em seu art. 3o, § 4o, III, que os condomínios são considerados empresas - para fins de cumprimento de obrigações previdenciárias.

3. Se os condomínios são considerados pessoas jurídicas para fins tributários, não há como negar-lhes o direito de aderir ao programa de parcelamento instituído pela Receita Federal. 4. Embora o Código Civil de 2002 não atribua ao condomínio a forma de pessoa jurídica, a jurisprudência do STJ tem-lhe imputado referida personalidade jurídica, para fins tributarios. Essa conclusão encontra apoio em ambas as Turmas de Direito Público: REsp 411832/RS, Rel. Min. Francisco Falcão, Primeira Turma, julgado em 18/10/2005, DJ 19/12/2005; REsp 1064455/SP, Rel. Ministro Castro Meira, Segunda Turma, julgado em 19/08

/2008, DJe 11/09/2008. Recurso especial improvido. (REsp 1256912/AL, Rel. Min. HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, J. 07/02/2012). (grifei)

Assim, mesmo que o caso acima se trate de situação tributária, não se percebe motivação relevante que justifique tal exceção de capacidade jurídica.

Nesse sentido, visualiza-se, também, o prevalecimento da possibilidade de o condomínio usucapir imóvel, se estiver presente o interesse comum:

?APELAÇAO CIVEL. AÇAO DE USUCAPIAO. SENTENÇA DE EXTINÇÃO DO FEITO POR AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. RECURSO DA PARTE AUTORA. 1. PRETENDIDO O RECONHECIMENTO DA PERSONALIDADE JURÍDICA E, CONSEQUENTEMENTE, DO INTERESSE PROCESSUAL. TESE ACOLHIDA. VIABILIDADE DA USUCAPIÃO DE IMÓVEL PELO PRÓPRIO CONDOMÍNIO EDILÍCIO QUANDO FEITA EM BENEFÍCIO DOS CONDÔMINOS QUE O POSSUEM COLETIVAMENTE. OBJETIVO DE PROTEÇÃO DO DIREITO DOS PRÓPRIOS CONDÔMINOS. 2. ENTRETANTO, IMPOSSIBILIDADE DE ENFRENTAMENTO IMEDIATO DO MÉRITO. CAUSA QUE NÃO ESTÁ MADURA PARA JULGAMENTO. 3. SENTENÇA CASSADA. RETORNO DOS AUTOS A ORIGEM PARA O REGULAR PROCESSAMENTO. 4. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJSC - Ap. Civ. Rel.

Des. RAULINO JACÓ BRUNING ? 1ª C. de Direito Civil. J. 15/12/2022)?. (grifei)

Inclusive, o Conselho da Justiça Federal fixou o Enunciado Jurisprudencial nº. 596 onde ?O condomínio edilício pode adquirir imóvel por usucapião?.

Com isso, embora seja uma questão de ampla divergência e discussão, é visível a inclinação jurisprudencial e doutrinária para reconhecer os efeitos da personalidade jurídica do condomínio edilício ? ainda que não a tenha de forma ampla.

Isso pois, o condomínio existe como uma unidade de interesse que se manifesta por meio da Assembleia Geral, existindo pelo pacto constitutivo da relação jurídica e se manifestando pela vontade exteriorizada nas reuniões dos integrantes.

Ainda, é o condomínio que possui a titularidade de deveres, sendo que o síndico é somente quem realiza a ação, representando ativa e passivamente o condomínio.

Dessa forma, entende-se que se o condomínio assume características próprias de pessoa jurídica, pode titularizar direitos próprios de pessoas jurídicas, ainda que desprovido de personalidade jurídica.

Nessa linha, sobre as vantagens de ampliar os efeitos da personalidade jurídica ao condomínio em casos determinados, o doutrinador Flavio Tartuce[1] destaca três como principais. Vejamos:

?A encerrar tal debate, na linha das palavras de Frederico Viegas, do ponto de vista prático, a personalidade jurídica do condomínio edílico traz algumas vantagens, podendo ser destacadas três como principais.

Como primeira vantagem, as reuniões de condomínio são profissionalizadas e facilitadas, delas participando apenas condôminos eleitos, com direito a voto, a exemplo do que ocorre com as associações. Com isso, afasta-se a situação caótica muitas vezes verificadas nas assembleias, em que condôminos chegam a cair nas vias de fato em suas discussões. O sistema democrático é mantido, uma vez que os condôminos dirigentes são eleitos pelos pares.

A segunda vantagem é que os condomínios edílicos pessoas jurídicas podem prestar serviços diversificados diretamente aos seus condôminos, como atividades de recreação e esportivas e serviços de transporte. Conforme destacou Frederico Viegas em sua palestra, na realidade atual, condomínios de grandes cidades constituem associações para tais fins, o que passa a ser desnecessário com a tese que se propõe. Com o reconhecimento como pessoa jurídica, os supercondomínios têm ampla liberdade para o desenvolvimento de suas atividades, o que traz amplas consequências sociais.

A terceira e última vantagem é a ampla possibilidade de os condomínios pessoas jurídicas celebrarem contratos para aquisição de imóveis, por adjudicação. (...)

Com estrutura e função, imagina-se que está totalmente justificada a tese da personalidade jurídica do condomínio edílico, devendo ser alterado o entendimento doutrinário e jurisprudencial até o presente momento consolidado?. (grifei)

Ora, os serviços prestados ao condomínio são contratados em nome do condomínio, não em nome dos condôminos. Serviços de água, gás e energia elétrica, por exemplo, são cobrados no nome do condomínio, mesmo que o valor seja dividido entre condôminos, sendo que, em caso de inadimplência, o nome que será inscrito nos cadastros restritivos de crédito é do condomínio. 

Por tais razões, acompanhando a evolução dos Enunciados, bem como analisando a jurisprudência sobre o tema, o que se percebe é a necessidade de se reconhecer a extensão dos efeitos da personalidade jurídica aos condomínios edilícios em casos determinados, tais como o recebimento de bens imóveis.

Feita esta introdução, o presente caso analisa a possibilidade de a apelante doar um imóvel ao Condomínio Time Work Station.

Verifica-se que foi juntada a ata de assembleia ao mov. 6.6, a qual indica a prévia e expressa anuência dos condôminos quanto à aquisição do imóvel usado como depósito pelo condomínio, tendo em vista que a área a ser acrescida agrega valor ao imóvel e beneficia a coletividade, no legitimo interesse do próprio condomínio. 

Sobre o assunto, analisa-se que a transferência e aquisição de imóveis por condomínios para a utilização e aumento de sua área útil e ainda destinado a atividade fim do condomínio é aceita na jurisprudência pátria, como se segue:

?AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER AJUIZADA POR CONDOMÍNIO EM FACE DE CONSTRUTORA. ÁREA EM DISCUSSÃO LOCALIZADA ENTRE A VIA PÚBLICA E O TERRENO EM QUE O EDIFÍCIO RESIDENCIAL ESTÁ SITUADO, QUE CONSTITUI O ÚNICO MEIO DE ACESSO À RUA E PERMANECE COMO PROPRIEDADE DA CONSTRUTORA APÓS QUASE 30 ANOS DA CONSTRUÇÃO DO PRÉDIO. SENTENÇA HOMOLOGATÓRIA DE ACORDO ENTRE AS PARTES. CONSTRUTORA QUE CONCORDA EM TRANSFERIR A PROPRIEDADE PARA O CONDOMÍNIO. ENVIO DE OFÍCIO AO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS PARA TRANSFERÊNCIA DA ÁREA AO CONDOMÍNIO. SERVIÇO CARTORÁRIO QUE INFORMOU QUE E O CONDOMÍNIO NÃO POSSUI PERSONALIDADE JURÍDICA, E QUE A TRANSFERÊNCIA SÓ PODE SER FEITA AOS PROPRIETÁRIOS     DAS    UNIDADES    RESIDENCIAIS     DO    EDIFÍCIO. POSSIBILIDADE DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL PELO CONDOMÍNIO, NÃO OBSTANTE A AUSÊNCIA DE PERSONALIDADE JURÍDICA, MEDIANTE A APLICAÇÃO ANALÓGICA DO ARTIGO 63, PARÁGRAFO 3º, DA LEI 4.591, DE 1964 QUE PERMITE A ADJUDICAÇÃO POR CONDOMÍNIO DE UNIDADE RESIDENCIAL PENHORADA EM DECORRÊNCIA DE DÍVIDAS

CONDOMINIAIS.   RECURSO   PROVIDO.   (TJ-SC   -   AG:   20130826590   SC

2013.082659-0 (Acórdão), Relator: Domingos Paludo, Data de Julgamento: 25/06

/2014, Primeira Câmara de Direito Civil Julgado)? (grifei)

?REGISTRO DE IMÓVEIS - Escritura pública de venda e compra - Aquisição de bens imóveis para ampliação das vagas de estacionamento - Negócio jurídico relacionado com atividade-fim do Condomínio - Aprovação pela unanimidade dos condôminos presentes em assembléia - Proveito dos condôminos evidenciado - Risco de sanção administrativa - Inconveniente prático da exigência relativa aoconsentimento de todos os condôminos - Instrumentalidade registrai -

Ausência de personalidade jurídica não é óbice, in concreto^ ao registro ?

Pertinência do assento pretendido - Dúvida improcedente ? Recurso provido. (TJ- SP - PL: 00199107720128260071 SP 0019910- 77.2012.8.26.0071, Relator:

Renato Nalini, Data de Julgamento: 18/04/2013, Conselho Superior de Magistratura, Data de Publicação: 25/04/2013)?. (grifei)

Não obstante, o condomínio edílico em questão se encontra devidamente registrado o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), assumindo deveres que são próprios de pessoas jurídicas, não sendo correto que detenha apenas capacidade postulatória, mas não os efeitos da personalidade jurídica.

Se não bastasse, ainda visualizo a possibilidade de aplicação, de forma análoga, do art. 63, § 3º, da Lei 4.591/1964, o qual dispõe que:

?§ 3º No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembléia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência naaquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio?.

Dessa forma, ainda que não seja possível reconhecer a personalidade jurídica do condomínio, deve a sentença ser reformada no sentido de reconhecer a ampliação dos efeitos da personalidade jurídica para casos específicos como o é o recebimento de bens, afastando assim a diligência formulada pela agente delegada do 3º Registro de Imóveis de Curitiba.

Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do presente recurso de apelação e, no mérito, conceder-lhe parcial provimento.

3. ? DECISÃO

Ante o exposto, acordam os Desembargadores da 17ª Câmara Cível do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO PARANÁ, por unanimidade de votos, em julgar pelo Provimento em Parte do recurso de Chantal Empreendimentos Imobiliarios S/A.