Autos nº. 0000612-46.2023.8.16.0054

Apelação Cível n° 0000612-46.2023.8.16.0054 Ap

Vara    de   Registros     Públicos     e   Corregedoria     do   Foro Extrajudicial de Bocaiúva do Sul

Apelante(s): BELWAN BERTOLUCI JUNIOR

Apelado(s): Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Bocaiúva do Sul

Relator: Desembargadora Substituta Ana Paula Kaled Accioly Rodrigues da Costa (EM SUBST. AO DES. VITOR ROBERTO SILVA)

APELAÇÃO CÍVEL. REGISTROS PÚBLICOS. DÚVIDA REGISTRAL. EXIGÊNCIA DA SERVENTIA DE APRESENTAÇÃO DE PLANTA E MEMORIAL DESCRITIVO PARA REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA. POSSIBILIDADE. MENÇÃO A FRAÇÃO IDEAL COM POSTERIOR DELIMITAÇÃO DAS ÁREAS. VENDA DE LOTES DISTINTOS. DESMEMBRAMENTO DE IMÓVEL RURAL.  EXIGÊNCIA DE APRESENTAÇÃO DAS PLANTAS E MEMORIAIS DESCRITIVOS QUE ENCONTRA AMPARO NO ART. 176, § 3º DA LEI 6.015/73. APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDA E DESPROVIDA.

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0000612-46.2023.8.16.0054, da Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial de Bocaiúva do Sul/PR, em que é apelante Belwan Bertoluci Junior e apelado Oficial do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Bocaiúva do Sul.

1. - Cuida-se de recurso de apelação cível interposto pelo requerente Belwan Bertoluci Junior, em face da sentença de mov. 19.1, que julgo improcedente a suscitação de dúvida registral de nº 0000612-46.2023.8.16.0054, nos seguintes termos:

?Trata-se de Suscitação de dúvida, onde a inicial informa que foi prenotada na Serventia Registral, sob n.º 17.856 do Livro 1- ?X?/Protocolo, com lavratura em 19/10/2022, sem registro, a considerar que não houve o atendimento do interessado, para regularização no que tange: a) o objeto da compra e venda de duas áreas distintas, área de 121.000,00 m² ou 12,1 hectares, e, área de 41.304,00 m² ou 41,3 hectares, áreas essas que estão consideradas como frações ideais, porém apresentam-se descritas e caracterizadas como imóveis autônomos, assim sendo não se tratam de frações ideais, mas, de áreas distintas, com descrição e características próprias, e como tal, a Escritura em análise deveria se fazer acompanhar das respectivas Plantas e Memoriais Descritivos assinados por Responsável Técnico (com registro no CREA e firma reconhecida) e, respectiva ART; b) Por se tratar de áreas rurais o título deve ser acompanhado do respectivo Cadastro de Imóvel Rural ? CCIR (último emitido pelo INCRA ? quitado), e Certidão Negativa de Débitos Relativos aos Tribunais Federais e à Dívida Ativa da União de Imóvel Rural emitida pela Secretaria da Receita Federal (atualizada) e, Certidão Negativa de Débitos Ambientais emitida pelo IAT em nome da Outorgante Vendedora e também do outorgado comprador, por se tratar de desmembramento de área rural; c) guia de recolhimento de ITBI cujo não recolhimento desse tributo para o ato da escritura; d) as escrituras públicas de compra e venda apresentada em certidão atualizada.

Pelo não cumprimento, no prazo legal, a prenotação teve seus efeitos cessados.

Houve nova apresentação da escritura (24/03/2023), prenotando- se sob n. 18.081, com parcialidade do cumprimento, sendo apresentado à oportunidade: a) o Certificado de Cadastro de Imóvel Rural ? CCIR /INCRA; b) certidão negativa de Débitos Relativos aos Tribunais Federais e à Dívida Ativa da União de Imóvel Rural emitida pela SRFB; c) Certidão Negativa de Débitos Ambientais emitida pelo IAT em nome da outorgante Vendedora; d) o objeto da compra e venda de duas áreas distintas, área de 121.000,00 m² ou 12,1 hectares, e, área de 41.304,00 m² ou 41,3 hectares, áreas essas que estão consideradas como frações ideais, porém apresentam-se descritas e caracterizadas como imóveis autônomos, assim sendo não se tratam de frações ideais, mas, de áreas distintas, com descrição e características próprias, e como tal, a Escritura em análise deveria se fazer acompanhar das respectivas Plantas e Memoriais Descritivos assinados por Responsável Técnico (com registro no CREA e firma reconhecida) e, respectiva ART.

Não houve apresentação do memorial pelo suscitante, ante a informação de extravio, também não informou o responsável técnico e, pelos fatos delineados suscitou a dúvida.

Parecer Ministerial pela improcedência em seq. 10. Intimados do parecer, não houve manifestação (seq. 17) É O RELATÓRIO. PASSO A FUNDAMENTAR:

Trata-se de expediente ajuizado pelo Suscitante 0000612- 46.2023.8.16.0054, em que é suscitante BELWAN BERTOLUCI JR, após a ausência de cumprimento integral, de sua parte, às exigências legais requeridas pelo Ofício de Registro de Imóveis desta Comarca.

Rege-se o presente expediente, pelos artigos 198 a 204 da Lei de Registros Públicos, compulsandose os autos se verifica que a presente Dúvida não está a merecer acolhida, porquanto como verificado nas informações apresentadas em seq. 1, a parte deixou de cumprir com as obrigações que lhe eram de competência.

Veja-se que a Sra. Agente cumpriu com as determinações previstas em Lei (art. 198, LRP), solicitando a apresentação dos documentos necessários para o Registro, sem cumprimento pelo interessado suscitante

Como verificado na manifestação, e, também no Parecer Ministerial: ?a Serventia entendeu como devida a realização de re/ratificação da escritura para se consignar na compra e venda objeto da mesma, vez que se trata de duas áreas distintas e autônomas com características próprias e não com ?frações ideais?  como  se  consignou  na  escritura,  para  que  com  a  re/ratificação poder-se-ia proceder novo levantamento topográfico de ambas as áreas que seriam descritas no instrumento de re/ratificação com base nessa nova medição, apresentando-se o título para registro com as respectivas Plantas e Memoriais Descritivos, assinados por profissional habilitado com registro no CREA com firma reconhecida, e a respectiva ART do novo levantamento topográfico?.

Cumprindo pois, a Agente com o que lhe era de dever ao momento, entendo que improcede o pedido, e correta a negativa do registro.

DISPOSITIVO:

Pelo exposto e tudo mais do que nos autos consta, com fundamento no artigo 198 da Lei de Registros Públicos, , por sentença, JULGO IMPROCEDENTE , a presente Suscitação de Dúvida, arguida pelo Suscitante BELWAN BERTOLUCI JR, para neste sentido de manter os apontamentos apresentados pela Agente Interina, sem a realização do registro, pela ausência das diligências necessárias.

Sem custas.

Publique-se. Registre-se. Intimem-se.?

Inconformado, recorre o requerente com base nas razões de mov. 57.1, alegando que a) adquiriu a posse da área de 4,13 hectares em 12/02/2009 e da área de 12,1 hectares em 14/09/2010, quando detinha apenas uma procuração pública outorgada pela vendedora Araminta Alice do Rosário; b) acreditava que este era o documento necessário para obter a propriedade do imóvel; c) foi informado pelo tabelião João Gustavo Duarte Nadal acerca da necessidade de formalização da transferência da posse por documento público registrado em cartório, para posterior prenotação no registro de imóveis; d) houve erro grosseiro por parte do tabelião na confecção da Escritura Pública de Cessão de Posse e Compra e Venda; f) o erro do tabelião não pode ser atribuído ao apelante, que se vê privado do seu direito de regularização das áreas que adquiriu de forma onerosa, com posse mansa, justa e pacífica, desde os anos de 2009 e 2010.

A   Douta    Procuradoria     de   Justiça   requereu     a   intimação    da serventia suscitada (mov. 13.1 ? TJ/PR). 

Intimada, a serventia suscitada não apresentou contrarrazões, tendo deixado transcorrer in albis o prazo concedido (mov. 20 TJPR).

É o relatório.

2. - Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), é de se conhecer do recurso interposto.

Trata-se na origem de dúvida registral suscitada por Belwan Bertoluci Junior, em razão da negativa do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Bocaiúva do Sul em registrar a ?Escritura Pública de Compra e Venda de Parte Ideal de Cessão de Direitos Possessórios?, lavrada na data de 01/08/2014, às fls. 006/008 do Livro nº 30, pelo Tabelionato de Notas do Distrito Judiciário de Tunas do Paraná.

Conforme nota de Diligencia Registral de nº 028/2022 (mov. 1.5, p. 4 e 5), o pedido de registro - que teve a prenotação nº 17.856 do Livro 1-?X?/Protocolo de 19/10/2022 ? foi negado, porque a escritura tinha por objeto a compra e venda de duas áreas distintas, uma com área de 121.000,00 m² (12,1 hectares) e a outra com área de 41.304,00 m² (41,3 hectares). A escritura considerava as referidas áreas como ?fracções  ideais?, porém as descrevia e as caracterizava como imóveis autônomos. Desse modo, a escritura deveria estar acompanhada das respectivas Plantas e Memoriais Descritivos, assinados por responsável técnico (com registro no CREA e firma reconhecida), bem como da respectiva ART.

Além disso, a escritura também deveria estar acompanhada do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural ? CCIR; da Certidão Negativa de Débitos Relativos aos tributos Federais e à Dívida Ativa da União de Imóvel Rural; bem como da Certidão Negativa de Débitos Ambientais emitida pelo IAT em nome da Outorgante Vendedora. Ainda, não houve a apresentação da guia de recolhimento do ITBI, tampouco certidão atualizada.

Em 24/03/2023, houve nova apresentação da escritura para registro ? prenotação nº 18.081 do Livro 1-?X?/Protocolo?, ocasião na qual houve parcial cumprimento da nota de Diligencia Registral de nº 028/2022, sem a apresentação do a) Certificado de Cadastro de Imóvel Rural ? CCIR; b) Certidão Negativa de Débitos Relativos aos tributos Federais e à Dívida Ativa da União de Imóvel Rural; c) Certidão Negativa de Débitos Ambientais emitida pelo IAT em nome da Outorgante Vendedora; d) Plantas e Memoriais Descritivos das áreas, assinados por responsável técnico (com registro no CREA e firma reconhecida), bem como da respectiva ART. Subsidiariamente, o apelante requereu a suscitação de dúvida ao Juízo de Direito competente.

A dúvida foi processada e julgada improcedente (mov. 19.1), com o fundamento de que o requerente deixou de cumprir as obrigações que eram de sua competência.

Recorre então o requerente, por meio das razões de mov. 27.1, alegando, essencialmente, que o erro se deu por parte do tabelião que lavrou a Escritura Pública, motivo pelo qual não pode ser prejudicado.

Sem razão.

Inicialmente, é importante ressaltar que a negativa do registro se deu pela ausência de cumprimento de quatro itens da nota de diligência Diligencia Registral de nº 028/2022: a) Certificado de Cadastro de Imóvel Rural ? CCIR; b) Certidão Negativa de Débitos Relativos aos tributos Federais e à Dívida Ativa da União de Imóvel Rural; c) Certidão Negativa de Débitos Ambientais emitida pelo IAT em nome da Outorgante Vendedora; d) Plantas e Memoriais Descritivos das áreas, assinados por responsável técnico (com registro no CREA e firma reconhecida), bem como da respectiva ART. Subsidiariamente, o apelante requereu a suscitação de dúvida ao Juízo de Direito competente.

Nas razões recursais (mov. 27.1), o apelante se insurge apenas em relação a exigência de apresentação das Plantas e Memorias descritivos e não argumenta nada em relação a exigência de apresentação do CCIR e das certidões negativas. Isso, por si só, bastaria para negar provimento ao recurso de apelação.

Não obstante, verifica-se que os argumentos do apelante em relação à exigência de apresentação das Plantas e Memorais Descritivos não merecem prosperar.

O apelante alega que a menção a fração ideal e posterior descrição das referidas frações na escritura pública se deu em razão de erro grosseiro cometido pelo tabelião, que misturou conceitos distintos.

Ocorre que, conforme exposto pela Douta Procuradoria de Justiça, a escritura é hábil ao registro, entretanto, se faz necessária a apresentação das Plantas e Memoriais Descritivos. Além disso, é possível concluir que as Plantas e Memorais Descritivos foram apresentadas ao tabelião para a lavratura da escritura pública, uma vez que, conforme salientado pelo Ministério Público, a escritura menciona os limites, azimutes e confrontantes da área, o que eu seria inviável sem apresentação de um documento fornecido por profissional da agrimensura. In verbis (mov. 23.1, p. 4):

?Em outro vértice, não prospera a alegação do recorrente de que houve erro por parte do tabelião que lavrou a escritura. Ao contrário do que afirmou, a escritura é hábil ao registro, no entanto, para seu registro, deve ser instruída com o memorial descritivo, documento este que, com certeza, foi apresentado ao tabelião, pois impossível que ele consignasse na escritura todas as informações (limites, azimutes e confrontantes) sem a apresentação de um documento fornecido por profissional da agrimensura. Quanto a isto, inclusive, o oficial bem esclareceu na suscitação de dúvida de que: ?As descrições de ambas as áreas (pela sua forma técnica) demonstram que foram obtidas através de levantamento topográfico, (...)?. Ora, se esse documento foi levado ao tabelião, bastaria apresentá-lo também ao oficial do registro de imóveis. ?

Ademais, conforme consta na suscitação de dúvida (mov. 1.5, p. 09), o apelante informou à serventia que as Plantas e Memorais Descritivos foram extraviados e não se lembrava o nome do responsável técnico.

Outrossim, a exigência da serventia para a apresentação das Plantas e Memoriais Descritivos é válida. Embora a escritura pública faça menção a ?fração ideal?, verifica-se que há a delimitação de todo o perímetro das áreas, razão pela qual é possível concluir que houve, na realidade, a venda de dois lotes distintos.

Conforme salientado pelo Ministério Público (mov. 23.1, p. 03), a área foi desmembrada, o que atrai a necessidade de apresentação das Plantas e Memorais Descritivos, nos termos do art. 176, § 3º da Lei 6.015/73:

?§ 3º Nos  casos  de  desmembramento, parcelamento  ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica ? ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais.?

Por fim, não procede a alegação do apelante de que está impedido de regularizar o imóvel que comprou. Para tanto, basta que cumpra as exigências da serventia, providenciando a re/ratificação da escritura pública ou apresentando as Plantas e Memorais Descritivos, bem como os demais documentos exigidos na nota de Diligencia Registral de nº 028/2022.

Nestes termos, voto no sentido de conhecer da apelação cível interposta     e,   no   mérito, negar-lhe     provimento,     nos   exatos   termos   da fundamentação.