Autos nº. 0008829-75.2022.8.16.0131

  Apelação Cível n° 0008829-75.2022.8.16.0131 Ap

Vara de Registros Públicos e Corregedoria do Foro Extrajudicial de Pato Branco

Apelante(s): PATO BRANCO SHOPPING EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A

Apelado(s): RENATA DA COSTA LUZ PACHECO MOUTINHO

Relator: Desembargador Espedito Reis do Amaral

APELAÇÃO CÍVEL. DÚVIDA REGISTRAL. REGISTRO DE ESCRITURA PÚBLICA DE INSTITUIÇÃO E CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. RECUSA. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA PELO REGISTRADOR. PROCEDÊNCIA. PRETENSÃO DE REGISTRO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO ANTES DA INSTITUIÇÃO, PROPRIAMENTE, DO CONDOMÍNIO. IMPOSSIBILIDADE. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO PRO    INDIVISO VITALÍCIO. DESCONFORMIDADE COM O ORDENAMENTO (CC, ART. 1.320). INDIVISIBILIDADE QUE SOMENTE PODE SER INSTITUÍDA DE FORMA TRANSITÓRIA. INSERÇÃO DE CLÁUSULA RESTRITIVA (IMPENHORABILIDADE). NÃO CABIMENTO, SOBRE O PRÓPRIO PATRIMÔNIO. AUSÊNCIA DE JUSTA CAUSA. RISCO DE PREJUÍZO A CREDORES, DIANTE DA BLINDAGEM PATRIMONIAL. RECUSA LEGÍTIMA. RECURSO NÃO PROVIDO.

Vistos, examinados e discutidos estes autos de Apelação Cível NPU 0008829- 75.2022.8.16.0131 Ap, em que é apelante PATO BRANCO SHOPPING EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A.

1.  ? EXPOSIÇÃO FÁTICA:

Trata-se de recurso de apelação interposto por PATO BRANCO SHOPPING EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES S/A em face da sentença que, no procedimento de Suscitação de Dúvida Registral n. 0008829-75.2022.8.16.0131, julgou procedente a dúvida suscitada pela Oficiala do 1º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Pato Branco, para manter a qualificação negativa do título apresentado pela apelante, objeto da Diligência Registral n. 1.580/2022 (seq. 22.1 do processo originário).

Sustenta-se, nas razões recursais, em síntese, que:

1. 1. ?O registro da convenção de condomínio civil no Livro 3 do Registro de Imóveis se baseia em uma interpretação formal, não material, da lei. A lei não faz distinção entre diferentes tiposde condomínio e, portanto, não cabe ao intérprete fazê-la. A admissibilidade do registro da convenção de condomínio é confirmada pelo artigo 178, III da Lei 6.015/73, que permite o registro dessas convenções sem restrições?;

1. 2. ?Os direitos reais são tipificados de forma exaustiva e estrita, mas isso não implica necessariamente em tipificação dos fatos inscritíveis?;

1. 3. ?A Lei 6.015/73 não estabelece qualquer restrição ou especialização para o registro das convenções de condomínio, conforme mencionado no artigo 178, III da mesma lei. Dessa forma, uma vez preenchidos os requisitos formais, o registro deve ser realizado sem questionamentos quanto ao conteúdo da convenção?; (iv) que, ?a convenção de condomínio, que estabelece as regras e direitos dos condôminos, se enquadra perfeitamente na categoria de atos relacionados a condomínios e, portanto, deve ser registrada nesse livro específico?; e (v) que, ?O registro da convenção de condomínio tem natureza eminentemente formal, ou seja, não depende da análise do conteúdo material da convenção, mas sim do cumprimento dos requisitos legais e formais para o seu registro? (seq. 34.1 do feito principal).

Instados, a oficiala suscitante e o Ministério Público de primeira instância apresentou contrarrazões ao recurso, pugnando pelo não provimento (seqs. 37.1 e 42.1 do feito originário).

Nesta instância recursal, com vista do procedimento, a douta Procuradoria-Geral da Justiça manifestou-se pelo desprovimento (seq. 14.1).

  É o relatório.

2.  ? FUNDAMENTAÇÃO E VOTO:

Presentes os pressupostos de admissibilidade, intrínsecos e extrínsecos, o recurso deve ser conhecido.

No mérito, não assiste razão à apelante. 

A celeuma versa sobre a possibilidade de registro de Escritura Pública de Instituição e Convenção de Condomínio, com previsão de registro da convenção antes da instituição, propriamente, do condomínio, além da inserção de cláusula de impenhorabilidade sobre bem próprio e estabelecimento de condomínio pro indiviso permanente.

As questões em discussão foram enfrentadas de forma adequada e suficiente na sentença, que se encontra em conformidade com os pronunciamentos do Ministério Público de primeira e segunda instâncias e, especialmente, com o ordenamento jurídico.

Primeiramente, ressalta-se a impossibilidade de registro da convenção de condomínio antes do registro da sua instituição. É algo lógico. Se não há condomínio instituído ? ou, ao menos, sendo instituído na mesma ocasião ?, não há que se falar em registro da convenção. Não se pode registrar um instrumento que estabelece direitos e obrigações sobre algo que não existe.

Como prevê o art. 607-K do Código de Normas do Foro Extrajudicial, editado pela Corregedoria-Geral da Justiça deste Tribunal de Justiça, uma vez concluída a construção de um empreendimento, ?são atos concomitantes e obrigatórios a averbação da construção, o registro da instituição do condomínio e registro da convenção do condomínio no Livro 3 de Registro Auxiliar?.

Sem a averbação da construção e registro da instituição do condomínio, a convenção que estabelece normas a respeito desse não pode ser registrada.

No tocante à instituição de condomínio pro indiviso de forma permanente, igualmente, não assiste razão à apelante.

Não se olvida que a Constituição Federal, ao dispor sobre os direitos e garantias fundamentais, assegura, a todos, o direito à propriedade (art. 5º, XXII).

Ocorre, entretanto, que, no mesmo capítulo em que previsto o direito de propriedade, a Constituição impõe, a todos, o dever de submissão aos limites da lei, resultante do princípio da legalidade, previsto no art. 5º, II.

Nesse contexto, todos os direitos devem ser exercidos nos limites da lei.

Resulta disso, para o caso concreto, a compreensão de que o registro de um título somente será possível quando ele estiver em conformidade com o ordenamento jurídico, pois não se pode pretender resguardar, juridicamente, algo que, em seu conteúdo, apresenta-se como antijurídico.

É o que acontece com a pretensão de registro de instituição de um condomínio pro indiviso de forma permanente, que viola frontalmente as disposições cogentes do art. 1.320, que permitem a indivisibilidade apenas por tempo determinado ? e, portanto, transitório.

Impossível, portanto, o registro do título também sob essa perspectiva.

Por derradeiro, pretendia a recorrente instituir cláusula de impenhorabilidade sobre o imóvel próprio, o que não encontra respaldo no ordenamento.

As chamadas cláusulas restritivas (inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade) não podem ser instituídas sobre o patrimônio próprio, porquanto constituem exceções à livre disposição do patrimônio, em evidente contrariedade ao interesse social ? e até público ? na circulação dos bens, tendo em vista, inclusive, os preceitos constitucionais que resguardam o direito de propriedade e, sobretudo, a necessidade de que essa cumpra uma função social (CF, art. 5º, XXII e XXIII).

Além disso, as referidas cláusulas, quando inseridas sobre o próprio patrimônio, poderiam dar ensejo a fraudes, na medida em que constituiriam blindagem do patrimônio contra o interesse legítimo de credores, o que se mostra dissonante aos objetivos do instituto.

Portanto, sob qualquer perspectiva que se analise a pretensão recursal, ela não pode ser acolhida.

Vota-se, portanto, pelo não provimento do recurso.

Incabível a majoração dos honorários advocatícios em sede recursal, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, porquanto ausentes os requisitos definidos pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do AgInt nos EAREsp n. 762.075/MT[1].

3.  ? DECISÃO:

Acordam os integrantes da 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO interposto por PATO BRANCO SHOPPING   EMPREENDIMENTOS   E   PARTICIPAÇÕES   S/A,   nos   termos   da fundamentação.

O julgamento foi presidido pelo Desembargador Francisco Cardozo Oliveira, sem voto, e dele participaram os Desembargadores Espedito Reis do Amaral (relator), Tito Campos de Paula e Mario Luiz Ramidoff.

01 de março de 2024

Espedito Reis do Amaral

Relator

[1] AgInt nos EAREsp n. 762.075/MT, relator Ministro Felix Fischer, relator para acórdão Ministro Herman Benjamin, Corte Especial, julgado em 19/12/2018, DJe de 7/3/2019.

[...] É devida a majoração da verba honorária sucumbencial, na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, quando estiverem presentes os seguintes requisitos, simultaneamente: a) decisão recorrida publicada a partir de 18.3.2016, quando entrou em vigor o novo Código de Processo Civil; b) recurso não conhecido integralmente ou desprovido, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente; e c) condenação em honorários advocatícios desde a origem no feito em que interposto o recurso. [...]