A falsa percepção das pessoas sobre os benefícios do sistema registral norte-americano em detrimento do modelo brasileiro foi a motivação para Bianca Castellar, diretora de Relações Internacionais do Registro de Imóveis do Brasil (RIB) e vice-presidente do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR) elaborar a tese de doutorado “Análise Constitucional e Econômica do Sistema Registral Imobiliário do Brasil e dos Estados Unidos: segurança jurídica, eficiência e custo".  O estudo, defendido no dia 29 de abril e transmitido ao vivo pelo Youtube, foi aprovado com “distinção e louvor” com a nota máxima. Foram quatro anos de trabalho para o desenvolvimento da tese.

A pesquisa analisou o sistema registral imobiliário brasileiro e o estadunidense sob as óticas constitucional e econômica. Bianca foi a campo comparar os dois modelos, tendo permanecido durante quatro meses nos Estados Unidos para conhecer melhor o dia a dia do Registro de Imóveis de New Castle, em Delaware.  E a tese apresentada não deixa dúvidas:  o sistema adotado no Brasil é mais seguro, mais eficiente e mais barato.

Os quadros comparativos apresentados pela diretora do RIB deixam isso ainda mais evidente. Com relação aos procedimentos e prazos para registro de um imóvel em New Castle e em Joinville (nos três ofícios da cidade), o tempo total médio gasto no Brasil foi de oito dias e duas horas. Nos Estados Unidos, esse prazo chega a 21,5 dias.

Quando se analisa os custos, a diferença também é significativa. Para uma transação imobiliária de compra e venda de um imóvel de US$ 100 mil, por exemplo, o gasto médio brasileiro é de US$ 700,52 contra US$ 1.854,50 em território norte-americano.

É importante mencionar que, nos Estados Unidos, não há uma certidão da matrícula do imóvel, como ocorre no Brasil. Sem as informações da propriedade concentradas em apenas um documento, a fase do due dilligence, em que é feito o estudo e avaliação prévia das informações para concretizar uma transação, é bastante demorada e cara, pois há necessidade de se contratar um profissional especialista para buscar informações sobre o imóvel (title search).

Outra vantagem do Brasil é a formalização do contrato de transferência por meio de uma escritura pública, lavrada com imparcialidade por um tabelião de Notas. Nos Estados Unidos, 22 dos 50 estados obrigam a contratação de um advogado para a redação do contrato (deed). “Nos Estados Unidos, também há necessidade de contratar um seguro do título, o chamado title insurance, a fim de oferecer mais segurança à operação imobiliária”, acrescenta Bianca.

Com relação à penalização por erros no registro, outro ponto a favor do sistema brasileiro. Aqui, o registrador de imóveis responde por eventual falha. Isso não ocorre nos Estados Unidos, pois a União, os estados, os condados e o próprio registrador são considerados imunes no processo, não podendo ser responsabilizados civilmente pelos casos.

Para ela, a imagem distorcida de que o sistema registral brasileiro é burocrático e atrasado em relação ao norte-americano gera prejuízos para toda a sociedade. “A impressão de que há necessidade de aproximarmos o modelo nacional do norte-americano motiva a criação de projetos de alteração legislativa que envolvem até mesmo propostas de estatização de cartórios”, alerta a registradora de imóveis de Joinville, no Paraná.

Orientadores

A tese “Análise Constitucional e Econômica do Sistema Registral Imobiliário do Brasil e dos Estados Unidos: segurança jurídica, eficiência e custo” teve o professor doutor Osvaldo Agripino de Castro Junior, da Universidade do Vale do Itajaí (Univali), como orientador e também doutor pela Delaware Law School da Widener University . Além do orientador,  também integraram a banca o coorientador pela Delaware Law School, Brett Bendistis; e os avaliadores Luciene Dal Ri; José Renato Nalini; Marcelo Buzaglo Dantas; Marco Antonio Ribeiro Tura; Zenildo Bodnar e Clovis Demarchi.

Quem quiser acompanhar a defesa da tese, é só clicar aqui.