A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a teoria do adimplemento substancial não pode ser usada para justificar pedidos de adjudicação compulsória. O colegiado entendeu que a transferência definitiva da propriedade ao comprador depende do pagamento integral do preço ajustado, mesmo que parte das parcelas tenha prescrito ao longo do tempo. 

O caso analisado envolve um casal que adquiriu um imóvel em 2007 e quitou cerca de 80% do valor total. As últimas prestações não foram pagas e também não houve cobrança por parte da incorporadora. Anos depois, os compradores buscaram judicialmente o reconhecimento da prescrição do saldo devedor e a adjudicação compulsória do imóvel. O juízo de primeira instância acolheu o pedido, mas o Tribunal de Justiça de São Paulo reformou a decisão quanto à adjudicação, levando o caso ao STJ. 

A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que a falta de cobrança ou o pagamento parcial não significam quitação do contrato. "Nenhuma dessas situações, contudo, implica a quitação do preço, tampouco se mostra suficiente para a adjudicação compulsória pelo promitente comprador", comentou. 

O entendimento firmado pela Terceira Turma confirma que, para obter a adjudicação compulsória, é indispensável que o comprador quite integralmente o valor do imóvel. Quando isso não ocorre, a regularização pode ser buscada por meio de acordo com o vendedor ou, se presentes os requisitos legais, pela via da usucapião.