A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a hipoteca registrada por uma imobiliária sobre imóvel comercial deve prevalecer sobre uma promessa de compra e venda firmada anteriormente, mas sem registro em cartório. A decisão foi tomada em caso envolvendo uma compradora que alegou ter adquirido o imóvel em 2007, por meio de contrato particular, e descobriu posteriormente a existência da hipoteca, registrada em 2009. 

O entendimento do colegiado foi de que a ausência de registro público impede a oponibilidade do contrato a terceiros de boa-fé. No caso, a imobiliária recebeu o imóvel em garantia e não tinha conhecimento da transação anterior, fato considerado relevante pelo relator do recurso, ministro Antonio Carlos Ferreira. 

Para o STJ, o direito do promitente comprador só produz efeitos contra terceiros com o registro da promessa de compra e venda no cartório de registro de imóveis. Antes disso, o contrato gera apenas obrigações pessoais entre as partes. 

A Turma concluiu que, mesmo tendo ocorrido a promessa de venda em data anterior à hipoteca, a falta de registro torna o contrato ineficaz perante terceiros, como a imobiliária que atuou de boa-fé ao receber o bem como garantia. Com isso, foi mantida a penhora do imóvel.