A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o comprador que consta como proprietário na matrícula do imóvel é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, ainda que não tenha recebido as chaves. A conclusão do colegiado considerou a natureza propter rem da obrigação, afastando a necessidade de comprovação de vínculo direto entre o promissário comprador e o condomínio. 

A decisão foi unânime, seguindo o voto do relator, ministro João Otávio de Noronha, que reconheceu a legitimidade do condomínio para exigir o pagamento por meio de execução de título extrajudicial. O entendimento reformou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo, que havia afastado a responsabilidade dos compradores sob o argumento de ausência de imissão na posse. 

No caso analisado, os compradores alegaram que, embora registrados como proprietários, não receberam as chaves e nunca exerceram posse sobre o imóvel, o que afastaria a obrigação de custeio do condomínio. Para o condomínio, entretanto, a responsabilidade decorre da titularidade da matrícula, e não da posse efetiva. 

Ao decidir, o ministro relator destacou que a transferência da propriedade se perfectibiliza com o registro público no Cartório de Registro de Imóveis, atribuindo ao comprador a condição de condômino e, portanto, de responsável pelas cotas condominiais. Noronha observou ainda que a ausência de entrega das chaves pode eventualmente gerar direito de regresso contra a construtora ou o vendedor, mas não afasta o dever de pagamento perante o condomínio.