O fato de o Código de Processo Civil (CPC) não ter sido observado não invalida a negociação direta de um imóvel penhorado após tentativa frustrada de venda em arremate. Isso porque, para o Superior Tribunal de Justiça (STJ), é necessário, antes, que fique clara a existência de prejuízo concreto às partes.

 

Essa foi a alegação apresentada pela 3ª Turma para negar, de forma unânime, recurso apresentado por dois devedores que buscavam anular a venda de uma propriedade em execução de título extrajudicial.

 

O caso em questão envolvia a penhora de um imóvel em uma ação de cobrança. Após o leilão judicial não ter resultado na arrematação, a propriedade, avaliada em R$ 926.213,08, foi vendida à vista para um terceiro por R$ 472.368,67, modalidade denominada alienação por iniciativa particular, segundo o CPC. Com isso, o negócio foi homologado pelo juízo e o novo proprietário passou a deter a posse efetiva do bem, o que levou os antigos donos a ajuizarem ação para invalidar a venda, sob a alegação de que o procedimento previsto no CPC teria sido descumprido e que não haviam sido informados previamente da venda direta. Na justificativa, disseram, ainda, que, se tivessem sido intimados, familiares poderiam ter apresentado proposta.

 

Após o pedido ter sido julgado improcedente em 1º grau, o Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) manteve a sentença, uma vez que, apesar de o rito legal não ter sido integralmente respeitado, os autores tinham ciência da venda e, portanto, não poderiam alegar prejuízo.

 

Sem prejuízo, venda legal
No STJ, a ministra Nancy Andrighi, relatora da ação, observou que a alienação por iniciativa particular está prevista no CPC e possibilita que, caso não haja adjudicação, o credor solicite a venda do bem por iniciativa própria ou por corretor ou leiloeiro credenciado. Nesse caso, cabe ao juiz fixar as condições de venda (prazo, forma de publicidade, preço mínimo, condições de pagamento, garantias e eventual comissão de corretagem).

 

E, apesar de reconhecer que, na situação analisada, não houve pedido prévio do credor, intimação das partes ou fixação das condições de alienação pelo juiz, a relatora entendeu que a venda foi aceita pelo banco credor e homologada pelo juízo. Além disso, o valor fixado superou 50% da avaliação e o pagamento foi efetuado à vista.

 

Ainda segundo a ministra, a venda não poderia ser anulada por ter sido constatada falha no procedimento - isso só seria possível se ficasse comprovada a existência de prejuízo concreto. Quanto à alegação de que a família se viu impedida de manter a propriedade, ela observou que parentes estiveram no leilão e, portanto, sabiam do interesse do comprador em adquirir o imóvel, mas mesmo assim não fizeram proposta.  

 

Por fim, a relatora lembrou que, se um preço mínimo não for fixado por um juiz, só é considerado vil valor inferior a 50% da avaliação, o que não foi o caso.

 

Registro de Imóveis do Brasil, com informações do Migalhas

 

Foto: Luiz Antônio / STJ